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1903 - Relocation Assistance and Real Property Acquisition Procedures
CITY OF REllDING, CALIFORNIA CUUNCIL POLICY SUBJECT RESOLUTION POLICY EFFECTIVE pAGE NUMBER NUMBER DATE RELOCATION ASSISTANCE AND REAL 2005-52 1903 OS/03/2005 1 PROPERTY ACQUISITION PROCEDURES BACKGROUND The City of Redding is statutorily authorized to acquire real property in any one of the following alternative ways: eminent domain, grant,purchase, lease, gift, devise or by contract. However, both state and federal law dictate that certain procedures be followed in the acquisition of real property and the displacement of persons caused by such acquisition. PURPOSE The purpose of this:Policy is to incorporate by reference certain rules and regulations to implement the California Relocation Assistance Law(Government Code, Section 7260, et seq.) and to establish real property acquisition � procedures for the City which conform to applicable statutory guidelines described in Cal. God Code §§ 767 et seq and 25 Cal. Code Regs §§ 6000. PoLlcy OBJECTIVES A. The City desires to ensure that uniform, fair and equitable treatment is afforded persons displaced � from their homes or businesses as a result of the actions of the City, in order that such persons shall not suffer disproportionate injury as a result of action taken for the benefit of the public as a whole; � and B. The City desires to ensure consistent and fair treatment for owners of real property to be acquired by the City and to encourage and expedite acquisition by agreement with owners of such property in order to avoid litigation and relieve congestion in courts, and to promote confidence in public land acquisition. PoLicy As a means to accomplish the purpose and objectives of this Policy,the City incorporates by reference into this Policy the "City of Redding Rules and Regulations for Implementation of the California Relocation Assistance Law and Property Acquisition Procedures" as approved by City Council Resolution 2005-52. The document is on file in its entirety in the Office of the City Clerk. The cover page and table of contents are attached to this :Policy as Attachment A. Attachment A CITY OF REDDING RULES AND REGULATIONS FOR IMPLEMENTATION OF THE CALIFORNIA RELOCATION ASSISTANCE LAW AND PROPERTY ACQUISITION PROCEDURES DATE ADOPTED: June 6. 1995 DATE AMENDED: August 4, 1998 DATE AMENDED: Mav, 2005 Prepared by Pacific Relocation Consultants, revised Apri11995 FirstAmendmentprepared by City staff in August 1998 Second Amendment prepared by City staff in May 2005 RULES AND REGULATIONS FOR IMPLEMENTATION OF THE CALIFORNIA RELOCATION ASSISTANCE LAW AND PROPERTY ACQUISITION PROCEDURES TABLE OF CONTENTS I. (§ 100] GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] A. [§ 101]Purpose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 B. [§ 102] Authority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 C. [§ 103] Effective Date; Applicability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 D. [§ 104] Extent of Relocation Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 E. [§ 105] Exception from Relocation Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 F. [§ 106] Priority of Federal Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 G. [§ 107] Severa.bility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 II. [§200) DEFINITIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 A. [§ 201] Acquisition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • • - • . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 B. [§ 202] Adequate Replacement Dwelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 C. [§ 203] Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 D. [§ 204] Average Annual Net Earnings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 E. [§ 205] Average Monthly Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 F. [§ 206]Base Monthly Rental Housing Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 G. [§ 207] Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 H. [§ 208] Reserved . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 I. [§ 209] City . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 J. [§ 210] Comparable Replacement Dwelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 K. [§ 21I] Condominium. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 L. [§ 212] Date of Acquisition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 M. [§ 213] Decent, Safe and Sanitary Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 N. [§ 214] Department . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 O. [§ 215] Displaced Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 P- �§ 216] Displaced Farm Operation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Q• L§ 217] Department Head . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 R. [§ 218] Displaced Person . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 S. [§ 219] Displaced Resident . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 T. [§ 220] Dwelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 U. [§ 221] Economic Rent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 V. [§ 222] Elderly Household . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 W. [§ 223] Family . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 X. [§ 224] Farm Operation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Y. [§ 225] Federal Project . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Z. [§ 226] GrossIncome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 AA. [§ 227] Handicapped Household . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 BB. [§ 228] Initiation of Negotiations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 rC. [§ 229] Last Resort Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 DD. [§ 230] iVianufactured Home or 1Vlobiienome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i 1 EE. [§ 231] Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 FF. [§ 232] Nonprofit Organization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 GG. [§ 233] Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 HH. [§ 234)Person . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 II. [§ 235]PersonalProperty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 JJ. [§236)Post-Acquisition Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 KK. [§ 237]Prepaid Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 LL. [§238]Public Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 MM. [§ 239] Small Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 NN. [§ 240] Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 00. [§241]Unlawful Occupancy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 III. [§300] RELOCATION ADVISORY ASSISTANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 A. [§ 301]Advisory Assistance to be Provided by the City . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 B. [§ 302]Information Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 1. [§ 303] General Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2. [§ 304] Personal Contact . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3. [§ 305]Payment After Death . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 4. [§ 306] Information Statement for Relocation Assistance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 5. [§ 307] Notice of Eligibility Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 6. [§ 308] Language of Information Material . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 7. [§ 309] Method of Delivery of Informational Material . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 C. [§ 310] Deternunation of Relocation Needs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1. [§ 311] Interviews . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 a. [§ 312] Information to be Obtained from Residential Owner OccupantsorTenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 b. [§ 313] Coordination with Other Agencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 c. [§ 314] Interview after Person Moves Without Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 2. [§ 315] Relocation Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3. [§ 316] Updating Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 D. [§ 317] Relocation Site Office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 E. [§ 318] Contracting for Relocation Services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 F. [§ 319] Coordination of Relocation Assistance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 IV. [§ 400] RELOCATION PLANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . : . . . 20 A. [§ 401] Requirements Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 B. [§ 402] Contents of Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 1. [§ 403] Analysis of Replacement Dwelling Needs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 2. [§ 404]Analysis of Replacement Dwelling Resources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3. [§ 405] Method of Providing Last Resort Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4. [§ 406] Information Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 C. [§ 407] Review of Relocation Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 D. [§ 408] Conformance to General Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 E. [§ 409] Update of Relocation Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 V. (§ 500) ASSURANCE OF COMPARABLE REPLACEMENT DWELLINGS . . . . . . . . . . . 24 A. [§ 501] Requirement Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 B. [§ 502] Procedures for ldentifying Comparable Replacement Dwellings . . . . . . . . . . . . . . 24 1. [§ 503] Survey of Available Replacement Dwellings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 2. [§ 504] Information To Be Obtained . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 a. [§ 505] Survey:lrea . . . . . : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 b. [§ 506] Gross Number of Comparable Replacement Dwellings . . . . . . . . . . . . . . 25 (1) [§ 507] Standard Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 (2) [§ 508]Uncompleted New Construction or Rehabilitation . . . . . . . . . . . . . 25 (3) [§ 509] Publicly Subsidized Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 c. [§ 510] Adjustment for Concurrent Displacement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. [§ 511] Review of Survey Results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 C. [§ 512J Referrals of Replacement Dwellings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 D. [§ 513] Temporary Move . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 1. [§ 514] Use of Temporary Replacement Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2. [§ 515]Relocation Assistance and Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 3. [§ 516)Assurances Prior to Temporary Move . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 E. [§ 517]Provision of Last Resort Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 1. [§ 518] Authorization; Methods . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 2. [§ 519]Nondiscrimination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 3. [§ 520] Conformity with Statutes and Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4. [§ 521]Monitoring Housing Production . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5. [§ 522]Retention of Benefits Upon Move to Last Resort Housing . . . . . . . . . . . . . . . 29 F. [§ 523] Move to Substandard Dwelling Unit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 G. [§ 524] Waiver of Requirement for Replacement • Dwelling Prior to Displacement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 VI. [§ 600] RELOCATION PAYMENTS TO DISPLACED RESIDENTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 A. [§ 601] Payments Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 B. [§ 602] Actual Reasonable Moving Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 C. [§ 603] Alternate Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 D. [§ 604] Replacement Housing Payments for Displaced Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1. [§ 605]Amaunt of Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2. [§ 606] Eligibility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 3. [§ 607] Computation of Replacement Housing Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 a. [§ 608] Reasonable Cost of Comparable Replacement Dwelling . . . . . . . . . . . . . 33 b. [§ 609]Increased Interest Cost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 c. [§ 610] Expense Incidental to the Purchase of the Replacement Dwelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4. [§ 611J Multi-FamilyDwelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5. [§ 612]Homeowner Retention of Dwelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 6. [§ 613] Lease of Condominium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 E. [§ 614] Replacement Housing Payrnents for Tenants and Certain Others . . . . . . . . . . . . . . 35 1. [§ 615]Amount of Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 2. [§ 616]Eligibility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3. [§ 617] Computation of Replacement Housing Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 a. [§ 618]Rent Differential Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 b. [§ 619]Downpayment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4. [§ 620]Rental Payments for Displaced Homeowners and Dependents . . . . . . . . . . . . 39 a. [§ 621] Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 b. [§ 622] Dependents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 F. [§ 623] Payments to Residents Displaced from Manufactured Homes and Mobilehomes . 40 1. [§ 624] Payments Required.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 2. [§ 625] Moving Expenses: Retention and Move of Mobile Home . . . . . . . . . . . . . . . . 40 3. [§ 626] Replacement Housing Payrnents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 G. [§ 627] Proration of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 VII. j§ 700) �Lc`�CATIO�T PA1'MENTS TO DISPLA�ED BZJSINESSES . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 A. [§ 701] Payments Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 B. [§ 702] Moving Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 1. [§ 703] Actual Reasonable Moving Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . : . . . . . . . . . . . . . . 42 2. [§ 704] Actual Direct Loss of Tangible Personal Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 3. [§ 705] Actual Reasonable Expenses in Seaxching for a Replacement Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4S C. [§ 706] Actual Reasonable Expenses To Reestablish A Small Business or Nonprofit Organization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4S D. [§ 70'7] Alternate Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 1. [§ 708] Deterrrunation of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 a. [§ 709) Amount of Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 b. [§ 710J Deternunation of Number of Businesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4� 2. [§ 711] Eligibility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 a. [§ 712] Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 VIII. [§800J CITIZEN PARTICIPATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 A. [§ 801] Requirement Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 B. [§ 802] Relocation Committee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 C. [§ 803]Minimum Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 IX. [§ 900] CLAIM AND PAYMENT PROCEDURES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 A. [§ 901]Filing of Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 B. [§ 902]Documentation in Support of Claim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 1. [§ 903]Moving Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 a. [§ 904] Commercial Moves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 b. [§ 905] Self Moves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 c. [§ 906] Exemption from Public Utilities Corrunission Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 2. [§ 907] Loss of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 3. [§ 908J Proof of Earnings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 C. [§ 909]Payment of Moving Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1. [§ 910]Advance Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 2. [§ 911]Direct Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 3. [§ 912] Methods Not Exclusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 D. [§ 913]Payments for Replacement Dwellings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1. [§ 914]Payment for Purchase of Comparable Replacement Dwelling . . . . . . . . . . . . 51 a. [§ 915] Disbursement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 b. [§ 916] Provisional Payment Pending Condemnation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 c. [§ 917] Certificate of Eligibility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 2. [§ 918] Rent Differential Payxnents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 E. [§ 919] Assistance and Payments to Persons Moving without Notice . . . . . . . . . . . . . . . . 52 F. [§ 920] Termination of Relocation Assistance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 X. (§ 1000] GRIEVANCE PROCEDURES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 A. [§ 1001] Purpose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 B. [§ 1002] Right of Review . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 C. [§ 1003] Informal Oral Presentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 D. [§ 1004] City CouncilReview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 E. [§ 1005] Time Limits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 F. [§ 1006] Review of Files By Claimant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 G. [§ 1007] Effect of Deternunation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 H. [§ 1008] Rightto Counsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 I. [§ 1009] FurtherReview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 J. [§ 1010] Severability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 K. [§ 1011] Application of Rules &Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 L. [§ 1012]Amendments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 M. [§ 1013]Joint Complainants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 N. [§ 1014] Judicial Review . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 XI. [§ 1100] ACQUISITION PROCEDURES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 A. [§ 11Q1] Acquisition of Property by Negotiation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 B. [§ 1102)Appraisal of Property . . . . . :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 C. [§ 1103)Notice of Decision to Appraise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 1. [§ 1104] Contents of Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 2. [§ 1 I05] Information Statement:Property Acquisition Procedures . . . . . . . . . . . . . . . 59 D. [§ 1106]Establishment of Just Compensation . . . . . . . . . . . . . . . . . : . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 E. [§ 1107]Uneconomic Remnant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 F. [§ 1108] InitiationofNegotiations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6] 1. [§ 1109] Written Offer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 2. [§ 1110] 5tatement of the Basis of Just Compensation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 G. [§ 1111]Loss of Goodwill . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 H. [§ 1112] Compensation for Loss of Goodwill . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .�. 63 1. [§ 1113] Compensation Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 2. [§ 1114]Notice of Intent to Claim Loss of Goodwill . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 3. [§ 1115] Conference to Discuss Eligibility to Receive Compensation for Loss of Goodwill . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 4. [§ 1116] Business Records;Authorization to Negotiate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 5. [§ 1117] Calculation of Net Amount of Just Compensation for Loss of Goodwill for Negotiation Purposes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 6. [§ 1118]Notice to Owner; Written Offer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 7. [§ 1119]Eminent Domain. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 I. [§ 1120j Negotiations; Eminent Domain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 J. [§ 1121]Notice of Decision Not to Acquire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 K. [§ 1122] Incidental Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 L. [§ 1123] Purchase Price as Public Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 M. [§ 1124] Service of Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 XII. [§ 1200) PROPERTY MANAGEMENT PRACTICES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 A. [§ 1201] Short Term Rental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 B. [§ 1202]Notice to Vacate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . : . 66 C. [§ 1203] Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 D. [§ 1204] Status of Post-Acquisition Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . :. . . . . . . . . . . 67 l. [§ 1205]Notice of Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 2. [§ 1206] Notice to Vacate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 3. [§ 1207] Eligibility for Relocation Assistance and Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 4. [§ 1208]Move from Permanent Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 5. [§ 1209] Service of Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 v